Субдивизии в Атланте и во всех США

В этой статье я хочу рассмотреть покупку личного дома в жилом кооперативе.

Такие объединения в США называются subdivision. Сабдивизия — это жилой комплекс, практически всегда home owners association (HOA). Купив дом в subdivision, вы входите в HOA, ассоциацию владельцев недвижимости, живёте по её правилам и регулярно вносите платежи.

В subdivision могут входить от 50 до 1200 домов. Отдельный дом в сабдивизии — это town home. Платежи для собственников town home обычно ежемесячные и достаточно высокие.

Средний ежегодный платеж за дом в субдивизии — от $500 до $1000. Сюда входит использование кортов в любое время в порядке общей очереди (если они не заняты другими жильцами) и купание в бассейне. Также на территории сабдивижинов могут находиться клабхаузы, отдельно стоящие здания. Как правило, они соседствуют с бассейном и зоной отдыха.

В зонах отдыха проходят семейные и соседские мероприятия: дни рождения, юбилеи, свадьбы и проч. Менеджмент сабдивижена может устраивать в зонах отдыха вечера для клубов (например клуб чтения), имеющихся в данном сабдивижине. Также в зонах отдыха проводятся праздники — Рождество, День Независимости, Хэллоуин и т.д.

Сабдивижены бывают самые разные. Часто они подразделяются по стоимости домов, поскольку застройщики предпочитают строить дома одной цены в каждом сабдивижине. При продаже дома его рыночная стоимость зависит от стоимости домов, состоящих в той же HOA. Поэтому девелоперы строят всё приблизительно одинаковым и примерно одного размера.

Типичный американский дом имеет три спальни и два санузла. На первом этаже может располагаться гостевой санузел, в котором присутствуют лишь раковина и туалет. Постирочная может находиться на втором этаже, в хозяйской спальне, иногда на первом этаже в отдельной комнате, что гораздо удобнее.

Каждый дом имеет гараж, кухню, комнату для семейного отдыха и столовую. Столовая — просторная комната с большим столом, место общего сбора семьи.

Дома с подполом имеют значительный минус. В Джорджии высокая влажность, в подвалах может возникать плесень. Из-за этого система кондиционирования в домах Атланты — не роскошь, а необходимость.

Дома бывают полностью кирпичные. Есть дома, где только три стороны из кирпича. Может быть кирпичной лишь фронтальная сторона, а остальные закрывают сайдингом.

Есть дома, полностью покрытые штукатуркой. Здесь это называется stack. Бывает натуральная штукатурка (которая оценивается выше) и синтетическая, которая поддается разъеданию различными микроорганизмами и спорами грибка.

Цены на дома в subdivisions колоссально разнятся. Все дивижены очень разные. От красоты и ухоженности некоторых дивижинов захватывает дух.

Часто оплачивается уход за стороной участка, примыкающей к дороге для машин проживающих, разъезжающих по сабдивижену. Плата может достигать $1 500 за год, иногда гораздо больше, если это эксклюзивный сабдивижн. Но уровень эстетики и красоты этих участков исключительный.

Владельцы недвижимости в сабдивижене наслаждаются красотой всех участков, прогуливаясь вечером с собакой или проезжая на машине. Сразу видно, за что платятся деньги. Я считаю, что это очень справедливо. Принцип «купил — и моя хата с краю» здесь не работает.

Если ты покупаешь дом в сабдивижене, необходимо соблюдать внутренние коды.

Например, здесь нельзя

Одним словом, проживая в сабдивижн, нельзя нарушать общий уклад жизни.

В дешёвых сабдивиженах правила менее требовательные. Но и внешний вид дешевого сабдивижена мало чем впечатляет.

Заезжая в сабдивижены, где дома стоят более $1 000 000, можно сразу понять, за что тут уплачиваются высокие налоги. Все участки выглядят безукоризненно. Владельцы домов в дорогих сабдивиженах готовы платить высокую цену за комфорт и красоту. Ожидается, что их соседи будут находиться на одной социальной ступени с ними.

Проснувшись утром в хорошем сабдивижене, мы выходим на улицу и наслаждаемся окружающей красотой. Наша жизнь автоматически становится прекрасной. Мы ждем от соседей такого же серьезного вклада в общую красоту. Если же правила для соседей не писаны и на их участке помойка, это очень портит картину мира. Постепенно мы понимаем, что красоту можно создавать и поддерживать только пристальным отношением к общему имуществу, к мусору, к стрижке травы, к количеству машин на участке и т.д.

Помимо правил сабдивижена в Америке необходимо соблюдать правила County (графства), правила федеральной власти. Есть нормы для высоты травы, есть определенные сроки вывоза мусора, требования по уборке обрезанных веток на участке. Нарушения грозят административными штрафами, для Америки это вовсе не шутки.

Чем больше сабдивижен, тем меньше ежегодный платеж за коммунальные услуги. В сабдивижене на 50 домов платежи за дорогу, территорию, пользование бассейнами и теннисными кортами выше, чем в сабдивижене на 500 домов. Зато, проживая в небольшом сабдивижине вы можете себе позволить роскошный бассейн, ухоженный club house, теннисные корты с подсветкой, которыми можно пользоваться круглые сутки и т.д.

Строгость правил может доходить до критичной отметки. Иногда менеджеры subdivision могут требовать, чтобы жалюзи изнутри дома были только белыми по цвету окон. Также нельзя красить дом в цвет, какой хочешь, чтобы не раздражать соседей. И многие вещи также делать нельзя. Это, конечно же, бесит владельцев недвижимости. Особенно абсурдные запреты бывают в сабдивижинах с таунхаусами.

Интересная тема, касающаяся сабдивижинов всех типов: дорогих, дешевых, с таунхаусами или отдельно стоящими домами. Я имею в виду породы собак, разрешенные в этом сабдивижене. Бойцовские породы собак в 99,9% случаев запрещены во всех сабдивиженах. В правилах сабдивижнов всегда прописывается ограничение на ротвейлеров, догов, мастифов и т.д. Иногда, в качестве редчайшего исключения, это допускается после длительного согласования с менеджментом.

Въезд в сабдивижен, ворота, закрывающиеся электронным ключом, кодом или электрическим приводом — это не норма для современной Америки. Я бы сказала, меньше половины сабдивиженов имеют ворота на въезде. Гораздо чаще территория открыта, на баннере написано название сабдивижена и чисто декоративные колонны обозначают свободный въезд в сабдивижен.

Стоимость домов в сабдивиженах и в отдельно стоящих домах напрямую зависит от района и школы. Дивижены, расположенные в благополучном районе рядом с хорошими школами, стоят чуть больше. Чем выше рейтинг школы — тем дороже жилье в ближайшем сабдивижене.

Если в окрестностях много школ — на территории садивижена проживает много семей с детьми. На детских площадках весело и шумно. Соседи друг друга знают и постоянно общаются. Дети вместе ездят в школу на школьном автобусе. Напоминает старые времена в СССР. Очень важно, на мой взгляд, для людей семейных. Очень облегчает социализацию взрослых и детей.

В сабдивижнах имеются тупиковые улицы (не проездные насквозь). Такой вариант является бенефитом. Тупики очень удобны для семей с детьми. В них дети безопасно катаются на велосипедах, скейтах и играют в подвижные игры.

В сабдивижнах есть такое понятие как side walk. Это асфальтированная дорожка шириной 50-60 см. для прогулок. Обычно side walk тянется параллельно автомобильной дороге. Side walks незаметны, но очень нужны. Просто так гулять по автомобильным дорогам, связывающим населенные пункты, улицы и районы невозможно. Тем более, если вы с коляской, или с ребеноком на велосипедах. Таким образом, сайд вок — наиболее комфортный вариант для безопасных и экологичных прогулок по сабдивижну. Мелочь, сильно влияющая на вашу жизнь.

Традиционно площади дворов в сабдивижине одинаковые. Средний размер двора — 0.33 акра или 13 соток земли. Сабдивижены с большими земельными участками сравнительно редко встречаются.

Но стоимость дома не всегда зависит от размеров участка. Скорее от состояния и степени ухоженности. Бывает, что дом и небольшой, очень ухоженный участок с бассейном и ландшафтным дизайном (вплотную к соседям) в хорошем сабдивижене оцениваются риэлторами гораздо дороже, чем дом с участком немыслимых размеров в сабдивижене попроще.

Какой же сабдивижн вам выбрать для постоянного проживания? Что за люди будут соседствовать с вами?

К сожалению, вы не можете узнать напрямую, в каком сабдивижене какая возрастная группа, много ли там семейных, какая демография, сколько белых, черных, азиатов, мексиканцев и т.д. Эти вопросы дискриминируют и агент будет облагаться серьёзным штрафом за предоставление подобной информации. Это единое правило для всей Америки. Вопросы дискриминации здесь очень серьезные и за нарушение правил штрафуют.

Тем не менее профессиональный опытный агент подскажет, как это всё законно выяснить и получить достоверную информацию о доме, сабдивижене, районе, где вам приглянулся дом.

Приобретая дом в сабдивижне, активно сотрудничайте с агентом. Представляющий ваши интересы опытный агент объяснит, где стоит переплачивать, а где — попросить скидку. Вы узнаете, на что обязательно нужно обращать внимание в сабдивижене. Что важно, а что нет. Какие услуги и как оказывает менеджмент сабдивижена. Это знание финансово сохранит копейку для нового владельца и обеспечат комфорт жизни в этом доме, в этом сабдивижене.


© Лена Левин — недвижимость в Атланте, штат Джорджия, США